60 prosent kjøper sin første bolig sammen med andre

En ny indeks fra NEF og Ambita viser hvor stor andel av førstegangskjøpere som faktisk kjøper en bolig alene eller sammen med andre. Dette er en indikator på hvor vanskelig/lett det er for førstegangskjøperne å etablere seg på ulike steder i landet. Samkjøperindeksen er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse.

14 Des 2020

Samkjøperindeksen viser at det på landsbasis er ca. 60 prosent av førstegangskjøperne som kjøper bolig sammen med andre. Andelen førstegangskjøpere som kjøper sammen med andre har falt de siste 10 årene fra rundt 65 prosent til knappe 60 prosent.

- Trenden må ses i sammenheng med lave og fallende renter, høy inntektsvekst og at flere får hjelp fra foreldre som selv har fått stadig bedre økonomi. Når flere kan etablere singelhusholdninger er dette er en indikasjon på at det faktisk har blitt noe enklere for folk flest å komme inn i boligmarkedet det siste 10-året, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving.

Andelen samkjøpere varierer imidlertid mye mellom byer og bydeler. Oslo har en relativt stabil høy samkjøperandel på 60 prosent over siste tiår, men skiller seg ut ved større svingninger fra et år til et annet.

- Vi ser at førstegangskjøpere er mer prisfølsomme og at andelen samkjøpere derfor kan svinge sterkt i takt med prissvingningene i Oslo. Eksempelvis falt samkjøperandelen fra 67 prosent i fjerde kvartal 2016 til 57 prosent i tredje kvartal 2017. I 2020 er prisveksten på nytt uvanlig sterk i Oslo, og vi regner med at trenden vil fortsette langt inn i 2021. Bankrentene kan ikke bli stort lavere enn i dag. Samkjøperindeksen indikerer derfor at flere vil tvinges til å kjøpe sin første bolig sammen med andre for å komme inn i oslomarkedet i 2021, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving.

Rapporten om samkjøp i boligmarkedet inneholder tall på landsbasis, fordelt på de store byene i Norge og utvalgte byområder i Oslo. Tallene viser regionale forskjeller i hvordan førstegangsboligkjøpere faktisk forholder seg til om de kjøper bolig alene, eller sammen med andre. Variasjonene henger sammen med forskjeller i markedsutvikling og prisnivå.

Les rapporten her

Samkjøperindeksen for førstegangskjøpere
Må flere førstegangskjøpere kjøpe sammen med andre for å komme inn i Oslos boligmarked framover?

Samkjøperindeksen måler hvor stor andel av førstegangskjøpere som kjøper en bolig sammen med andre. Det er en indikator på hvor dyrt det er for førstegangskjøperne å etablere seg på ulike steder i landet.

Noen år med relativt lav boligprisstigning har lagt bedre til rette for førstegangskjøperne. Den siste tiden har imidlertid boligprisveksten tatt seg opp. Dersom denne utviklingen fortsetter, vil høye boligpriser gjøre det vanskeligere for unge mennesker å kjøpe sin første bolig, særlig i Oslo, men også andre steder der prisnivået allerede er høyt. Det kan føre til at flere førstegangskjøpere må kjøpe sammen med andre, slik vi så særlig tydelig i Oslo i 2016.

Denne rapporten er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse AS og springer ut av den løpende statistikken Norges Eiendomsmeglerforbund og Ambita leverer om førstegangskjøpere og sekundærboliger. Formålet er å bidra til økt kunnskap om boligmarkedet og å utvikle et bedre beslutningsgrunnlag for politiske og kommersielle aktører. Det kan forhåpentligvis også bidra til mindre svingninger i markedet.

Samkjøperindeksen
Denne rapporten dokumenterer andelen førstegangskjøpere som kjøper en bolig sammen med andre. Definisjonen av en førstegangskjøper er den samme som vi benytter i den ordinære rapporten om førstegangskjøpere og sekundærboliger: En førstegangskjøper er en person i alderen 20-39 år som kjøper en bolig for første gang og hvor eierandelen er større eller lik 25 prosent. Videre ser vi kun på kjøp av eiendom til bruk som bolig, solgt under fritt salg. Kjøpstidspunktet estimeres ved å trekke fra 60 dager fra datoen kjøpet tinglyses. I denne rapporten har vi dermed tilgjengelig data til og med 3. kvartal 2020.
En samkjøper er definert som en førstegangskjøper som kjøper en bolig med en eierandel på under 100%. Dette inkluderer både de som kjøper seg inn i en bolig som har én eller flere eiere fra før, de som kjøper sammen med noen som har kjøpt før, og de som kjøper en bolig sammen for første gang. For sistnevnte telles begge (eller alle) personene med.
Samkjøperne er en sammensatt gruppe. Noen kjøper sammen med en livsledsager, mens andre kjøper sammen med venner eller foreldre for å få råd til å eie en bolig. For noen er samkjøpet knyttet til en kort fase, for eksempel i tilknytning til studier. For andre er det et langsiktig prosjekt for å huse en familie.

Figur 1 viser at blant førstegangskjøperne, kjøper et flertall sammen med andre. I de aller fleste tilfeller er det to som kjøper sammen. Svært få kjøper tre eller flere sammen. Videre viser figuren at samkjøperandelen er relativt stor i byer med høye boligpriser, som Oslo, og relativt lav i byer med lavere boligpriser, som Stavanger.

Samkjøperindeksen for Norge og store byer
Figur 2 viser samkjøperindeksen for Norge. Den viser at andelen førstegangskjøpere som kjøper sammen med andre gjennomgående har falt noe gjennom de siste 10 årene, fra rundt 65 prosent, til knappe 60 prosent. Det skyldes trolig lave og fallende renter, høy inntektsvekst og at flere får hjelp fra foreldre (som også har fått stadig bedre økonomi), slik at flere har kunnet kjøpe alene.

De store byene utenom Oslo har vist en liknende utvikling som landet samlet, med fallende samkjøperandel over tid, se figur 3. Tromsø, med relativt høye boligpriser har også en høy samkjøperandel. Som vist i figur 4 skiller Oslo seg ut med en relativt stabil samkjøperandel over tid, på rundt 60 prosent.

Store forskjeller innad i Oslo
Selv om samkjøperandelen i Oslo har vært stabil over tid, har det også vært betydelige svingninger. I hovedstaden ser samkjøperandelen ut til å være særlig prisfølsom. Som vist i figur 5 falt den klart i 2013/14 da boligmarkedet i Oslo tok et hvilskjær, etterfulgt av en enda kraftigere økning tom 2016 da boligprisene steg med mer enn 20 prosent. Deretter kom det en klar nedgang i samkjøpene da boligprisene falt markert i 2017, før en periode med moderat boligprisvekst gikk sammen med en tilbakevending til et «normalt» nivå på samkjøperandelen. Prisfølsomheten kan trolig ses i sammenheng med det høye prisnivået i Oslo. Dersom boligprisveksten blir høy framover, kan en dermed forvente at flere førstegangskjøpere vil kjøpe sammen med andre for å komme seg inn i boligmarkedet.

Med høy prisvekst i Oslo kunne en forvente at samkjøperindeksen skulle ha økt der over tid. Blant årsakene til at det ikke har skjedd, er trolig god inntektsutvikling og lav arbeidsledighet, lave og fallende renter og økt foreldrehjelp.

Statistikk fra SSB viser at noe over 40 prosent i aldersgruppen 20-39 år fikk foreldrehjelp ved kjøp av bolig i 2018.2 Den vanligste formen for foreldrehjelp er å stille sikkerhet eller kausjon, fulgt av lån og deretter gave eller arv. Tall fra BN Bank indikerer at antallet boligkjøpere som får hjelp fra foreldre har økt markert siden 2016. 3 Det gjelder både der foreldre stiller som kausjonister og som medlåntakere. I tillegg til høyere priser, må denne økningen sees i sammenheng med innskjerpelsen i boliglånsforskriften i 2017, med krav til 15 prosent egenkapital og lånetak på fem ganger inntekt.

For Oslo har vi splittet opp samkjøperstatistikken på bydel og byområde. Figur 6 viser at det er klart høyest andel samkjøpere i de ytre bydelene, der Vestre Aker topper med en samkjøperandel på 77 i 2019. I indre by vest er andelen klart lavest, og særlig på Frogner, der kun 52 prosent av førstegangskjøperne kjøper sammen med andre. Noen mulige forklaringer på den lave andelen på Frogner er byens høyeste priser, en betydelig andel små leiligheter i gamle bygårder oppført før leilighetsnormen kom i 2007 og en svært høy andel sekundærboliger4.

Figur 7 viser at samkjøperandelen gjennomgående har vært ganske stabil over tid også i de ulike byområdene. Byområdet Indre by øst skiller seg imidlertid noe ut med en økning på rundt 10 prosentpoeng gjennom perioden. Andelen ser også ut til å være mer prisfølsom i de østlige bydelene og ytre by sør. Dette er særlig tydelig i 2015 og 2016, da samkjøperandelen økte klart i disse områdene i en periode med høy boligprisvekst.

Om statistikken

Førstegangskjøpere
Tallene i analysen er hentet fra grunnboken. Det er hentet ut observasjoner for når en person første gang ble registrert i grunnboken som eier av mer enn 25 prosent av en fast eiendom, samt hvilken alder personen hadde ved dette tidspunktet. Med andre ord: Når de var førstegangskjøpere.

Til sammen er om lag 800 000 registreringer de siste ti årene analysert.

Grunnboken har tall for erverv både ved fritt salg, arv, skifteoppgjør ved skilsmisse og separasjon. Når det gjelder diskusjonen om «førstegangsetablerere» er det mest interessant med de som kjøper sin egen bolig. Derfor er tallene i analysen knyttet til fritt salg.

Følgende selekteringer i utvalget gjøres av Ambita:
• Kun omsetninger under fritt salg
• Kun omsetninger av eiendom regulert til boligformål
• Kun boligkjøp av personer i alderen 20-39 år

Samkjøpere
• Vi henter tall om kjøp og salg og tinglyst eierskap fra matrikkelen og grunnboken
• Viser alle boliger – nye (innflyttede) og brukte
• Viser sekundærboliger - boliger eid av privatpersoner som ikke selv bor i disse boligene
• Ser dermed tydelig hvor stor andel av boligmassen som eies av «privatinvestorer»
• Sekundærboligbegrepet brukes ellers av Skatteetaten i forbindelse med beregning av ligningsverdi for boliger. Da er det egenrapportert. Våre tall viser faktisk eierskap, og kan avvike noe fra Skatteetatens tall.